Vous ne le savez peut-être pas mais j’aime beaucoup les dossiers de financement des murs professionnels, c’est un moment fort de la vie d’une entreprise qui permet également de remettre pas mal de choses à plat (conditions bancaires, assurances, organisation de travail…)

Pourquoi est-ce intéressant d’acheter ses locaux professionnels ?

La première réponse est évidente : éviter de payer des loyers à fonds perdus et se constituer un patrimoine.

Une deuxième raison est la sécurisation du bail commercial de sa société et de pouvoir étendre ses activités sans avoir à faire la demande à un bailleur qui serait, alors, dans la capacité de demander un loyer supplémentaire.

Enfin, si la société rencontre des difficultés dans le futur, le dirigeant pourra alors vendre le bien à un investisseur libérant ainsi des fonds qui pourront être réinjectés dans la société.

Quand faut-il devenir propriétaire de ses locaux professionnels ?

L’envie d’acheter rapidement ses locaux pour ne pas avoir à payer un loyer à fonds perdus est tentant, mais peut se révéler une mauvaise stratégie. En effet, une entreprise jeune qui ne connait pas encore son potentiel de croissance peut se retrouver à l’étroit dans des locaux qu’elle vient d’acheter, la vente (ou la location) de ces derniers sera alors un élément nécessaire pour acheter plus grand pouvant remettre en cause le prochain projet.

En achetant il faut alors prévoir une réserve foncière permettant d’absorber la croissance de la société dans le futur.

Qui doit acheter les murs professionnels ?

Il existe plusieurs méthodes de détention de l’immobilier professionnel :

Par le dirigeant en nom propre : classiquement l’entreprise occupe les locaux en contrepartie d’un loyer. Sa perception permet au dirigeant de rembourser l’emprunt contracté pour son acquisition.

Un fois le prêt totalement amorti, l’investissement constitue alors pour le dirigeant une réserve de liquidités, soit en vue d’apport complémentaire de trésorerie dans l’entreprise, soit pour compléter sa retraite. La problématique vient de l’impôt sur le revenu, le chef d’entreprise devant déclarer dans ses impôts les revenus de location.

Achat par l’entreprise : également en voie d’extinction : la société acquiert via un emprunt les locaux, rembourse le crédit, et quand celui-ci, vient à terme devient pleinement propriétaire des murs.  Cette technique mobilise des capitaux et vient affaiblir le fonds de roulement dans la société car les biens sont inscrits à l’actif du bilan.

Cette technique augmente la valeur de l’entreprise mais ne facilite pas sa transmission (vente) car l’acquéreur n’est pas forcément intéressé par l’immobilier, il n’a pas toujours les moyens financiers de financer la valeur de la société + l’achat des locaux.

Achat via une société immobilière : clairement, aujourd’hui, la meilleure option. Et nous connaissons le succès sans fin de la SCI (mais possibilité d’acheter via une SARL ou une SAS immobilière également)

La SCI achète les murs et signe un bail commercial avec la société d’exploitation qui paiera son loyer permettant ainsi le remboursement du crédit.

Une fois le prêt terminé, la SCI continuera à encaisser les loyers de la société d’exploitation permettant un revenu complémentaire du chef d’entreprise.

Il est plus facile de transmettre des parts de SCI à ses héritiers que le bien en lui-même.

Il faut à minima 2 personnes pour créer une SCI (physique ou morale), une astuce est de mettre actionnaire la société d’exploitation afin que cette dernière puisse puiser dans sa trésorerie pour faire un apport pour l’acquisition du bien immobilier.

La SCI peut être soumise à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS) entrainant une fiscalité différente dans les 2 cas :

Si la SCI est à l’IR : les résultats de la SCI sont à déclarer dans l’impôt sur le revenu du dirigeant sans que cette dernière puisse amortir le bien dans son bilan. La facture peut être douloureuse et l’impôt peut alors devenir confiscatoire. En effet, seuls les intérêts d’emprunt sont déductibles, le dirigeant se retrouve alors à payer un impôt sur le revenu important sans en avoir les fonds puisque ces derniers ont permis le remboursement du crédit.

L’avantage est qu’en cas de revente, la plus-value est soumise à la fiscalité du particulier et l’assiette taxable dépendra de la durée de détention. Si le bien est détenu depuis 22 ans pas de fiscalité sur la plus-value et si plus de 30 ans même pas de CSG ni RDS !

Si la SCI est à l’IS : le bien est amorti dans le bilan comptable de la SCI venant réduire le bénéfice imposable qui lui est soumis à l’impôt sur la société. La fiscalité est alors quasi indolore. Par contre, au moment de la vente du bien, la plus-value est calculée entre la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable de la société (si le bien est détenu depuis plus de 20 ans il y a de forte chance que la valeur soit de 0€).  La société recevra alors un produit exceptionnel de la valeur du bien qui sera soumis à l’IS.

Exemple : si achat d’un bien de 500 000€ et revente de ce dernier 500 000€ dans 20 ans, la plus-value sera de 500 000€ ! soumis à l’IS à hauteur de 33% soit 165 000€ d’impôts. Les 335 000€ restants seront alors dans la société immobilière et ne pourront être sortis que par revenus ou dividendes ce qui entrainera encore une imposition !

SCI avec démembrement des parts de SCI ou comment vivre à l’IS et mourir à l’IR :

Ce montage est particulièrement performant mais nécessite obligatoirement l’intervention d’un avocat spécialisé (personnellement je recommande Gérard Oullion de Via Juris pour ce montage) notamment pour la valorisation de l’usufruit temporaire.

Le principe est de démembrer temporairement les parts de SCI, le dirigeant et sa famille conservant la nue-propriété et la société d’exploitation l’usufruit pendant un temps donné.

Intérêt juridique.

La société opérationnelle est devenue temporairement propriétaire de l’usufruit de la majeure partie des parts composant le capital de la SCI portant l’immobilier d’entreprise.

En aménagement les statuts de cette dernière, tous les droits de vote lui sont attribués tant au sein des assemblées générales ordinaires, qu’extraordinaires.

Dès lors, la société opérationnelle renforce la maîtrise de ses droits en sa qualité de titulaire du bail commercial sur le bâtiment d’exploitation qui, ainsi, ne peut être cédé sans son accord.

Elle peut décider seule de la répartition d’éventuels travaux, voire du changement de destination des murs.

Bien plus, elle a l’assurance que le bail sera bien renouvelé à son terme.

Intérêt économique.

La société d’exploitation, maitrisant l’affectation du résultat de la SCI, peut décider de redescendre les résultats dans sa trésorerie rendant l’opération plus favorable que si elle était seulement locataire.

Intérêt fiscal.

Pendant toute la durée du démembrement, les résultats de la SCI revenant à la société d’exploitation sont soumis à l’IS. Comme le démembrement est temporaire, à la fin de cette période, le dirigeant redevient pleinement propriétaire des parts de SCI. Cette dernière encaisse les loyers mais n’ayant plus de remboursement de prêt permet au chef d’entreprise de payer son impôt sur le revenu ; En cas de revente c’est bien la fiscalité du particulier qui s’applique à la plus-value.

Vous souhaitez que l’on échange sur le financement de vos locaux ?

” Il n’y a pas de question idiote, seulement une réponse idiote. “

Albert Einstein

Adrien Chazalon

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